Carl C. Franzen (GmbH&Co.KG)
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01. Februar 2016

Tipps zur Auswahl des richtigen Hausverwalters

Auf Qualifikation und Versicherungsschutz achten • Referenzen einsehen

Immobilienverwalter verfügen über eine besondere Vertrauensstellung. Sie verwalten das Immobilienvermögen eines Eigentümers oder das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft und führen für ihre Auftraggeber Beschlüsse und Vorgaben aus. Dabei geht es um einen meist nicht unerheblichen Teil des Vermögens ihrer Kunden.

„Die Eigentümer müssen sich weitgehend auf die Kompetenz und Vertrauenswürdigkeit ihres Verwalters verlassen, denn die Verwaltertätigkeit ist kein direkter Ausbildungsberuf und hat bisher leider keine Zulassungsordnung“, sagt Carl-Christian Franzen, Vorstandsmitglied im Immobilienverband Deutschland Region Nord e.V. und selbst Immobilienverwalter in Hamburg. „Daher ist die Auswahl eines geeigneten Verwalters von besonderer Bedeutung, damit die spätere Zusammenarbeit erfolgreich wird.“

Auf ausreichende berufliche Qualifikation achten

Die Zulassung zum Verwalterberuf ist bisher nicht reguliert. „Um sich vor mangelhaften Leistungen und damit einhergehenden Vermögensverlusten zu schützen, sollten Eigentümer auf die berufliche Qualifikation des Verwalters achten“, rät Franzen. „Dabei sollte der Hausverwalter über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen.“ Der klassische Ausbildungsberuf ist dabei der Immobilienkaufmann. Auch Quereinsteiger mit akademischem Hintergrund sind geeignet. „Es sollte aber immer darauf geachtet werden, dass eine immobilienspezifische Spezialisierung vorhanden ist“, sagt Franzen. Zusätzlich sei es wichtig auf regelmäßige Fortbildungen zu achten. „Die rechtlichen Rahmenbedingungen ändern sich fortlaufend, so dass es notwendig ist, dass der Verwalter immer auf dem neuesten Stand ist.“ Eigentümer sollten daher nach Seminar- und Lehrgangsbesuchen fragen. Der IVD arbeitet bereits seit Jahren mit verbandsinternen Standesrichtlinien, um einen hohen Verbraucherschutz zu gewährleisten. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. Um die Qualifikation der Verwalter auch außerhalb des IVD sicherzustellen und den Verbraucherschutz zu verbessern fordert der IVD die Regierung dazu auf, einen Sach- und Fachkundenachweis für Immobilienberufe einzuführen und damit eine wesentliche Forderung im Koalitionsvertrag einzuhalten.

Versicherungsschutz des Verwalters überprüfen

Hausverwalter sind bei ihrer Arbeit für große Vermögenswerte verantwortlich und auch dem qualifiziertesten Experten können Fehler unterlaufen. Daher rät der IVD bei der Verwalterauswahl darauf zu achten, dass der Verwalter ausreichend versichert ist. „Wir empfehlen jedem Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht abzuschließen, unsere Mitglieder müssen diese Versicherung sogar nachweisen“, sagt Franzen. „Sie kommt im Schadensfall für finanzielle Verluste der Eigentümer auf und sollte Schäden von mindestens 100.000 Euro zweimal im Jahr abdecken.“ In der Praxis noch wichtiger ist die branchenbezogene Sach- und Personenhaftpflichtversicherung, damit der Kunde immer auf der sicheren Seite ist, wenn eine von den vielen täglichen Entscheidungen nicht den gewünschten Effekt erzielt. Ebenso wichtig ist die Vertrauensschadenversicherung, die Unternehmen vor Schäden aus unerlaubten Handlungen schützt, die von Betriebsangehörigen oder sonstigen Vertrauenspersonen des Unternehmens begangen werden könnten. „Die Versicherung ist eine wichtige Voraussetzung für den entspannten Umgang zwischen Eigentümer und Dienstleister“, erklärt Franzen. Der IVD hat für alle seine Mitglieder eine Vertrauensschadenversicherung über je 150.000 Euro abgeschlossen, so dass Eigentümer, die einen IVD-Verwalter beauftragen, rundum geschützt sind.

Referenzen und Firmenstruktur überprüfen

Auch wenn die Qualifikation stimmt und der Versicherungsschutz vorhanden ist, sollten sich Eigentümer vor Vertragsabschluss immer Referenzen von bereits betreuten Objekten zeigen lassen. „Erfahrung ist durch nichts zu ersetzen.“, erklärt Franzen. „Ein gutes Indiz ist, wenn ein Verwalter schon über Jahre hinweg treuhänderisch für verschiedene Kunden tätig ist. Verwalterbetriebe müssen heutzutage professionell strukturiert sein, um die immer komplexer werdenden Verwaltungsprozesse der Immobilien meistern zu können. Deshalb sollte sich jeder Eigentümer verschiedene Musterabläufe und die Strukturen zeigen lassen, bevor er einen Verwalter engagiert.“ Bei der Suche nach einem geeigneten Verwalter sollte die Vergütung nicht vergessen werden. Je nach Objektart gibt es verschiedene Vergütungsmodelle. „Wer eine professionelle Leistung für meistens sehr hohe Vermögenswerte erwartet, muss auch bereits sein, eine entsprechende Vergütung zu bezahlen“, erklärt Franzen. Hierbei sollten die Eigentümer oben genannte Aspekte berücksichtigen.

Mit einem reinen Preisvergleich, der die Komplexität der Anforderungen und die hohen Verantwortung des Verwalters nicht berücksichtigt, wird der Eigentümer höchstwahrscheinlich keinen geeigneten Verwalter finden.

Das IVD Vorstandsmitglied Franzen begrüßen den schon lange überfälligen, jetzt vorgelegten Gesetzentwurf zur Einführung eines Sachkundenachweises für den Immobilienmakler und –Verwalter. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Immobilienmakler und WEG-Verwalter einen gesetzlich begründeten Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung erbringen müssen, um die gewerberechtliche Erlaubnis zu bekommen. "Das ist extrem wichtig für die Branche und das Ansehen der Berufe", kommentiert Franzen den vorliegenden Gesetzentwurf. "Damit wird der Verbraucherschutz weiter gestärkt.“

Kritisch sieht Franzen die Einschränkung auf den WEG-Verwalter. "Die Berufszulassung lässt den Mietverwalter außen vor, wobei die Haftungsrisiken auch dort liegen und am Ende dem Vermieter, dem Mieter schaden können", sagt Franzen. "Der Mietverwalter verfügt über die Kautionen und über die Betriebskostenvorauszahlungen. Unteranderem auch wegen dieser Treuhänderfunktion darf der Gesetzgeber hier nicht zu kurz denken". Der IVD fordert daher, dass alle Immobilienverwalter grundlegend einer Qualifikationspflicht unterliegen müssen.